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中消协：商品房买卖 租赁和装修 物业不公平格式条款需防范

来源：吉林日报 • 2022-09-23 08:42:40

聚焦商品房买卖、租赁、装修、物业等领域的不公平格式条款，中消协21日发布点评，提醒消费者注意防范。

有的条款完全免除定金责任，例如，“在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。”这完全规避了经营者不履约所应承担的法律责任。

当商品房买卖合同与广告宣传内容不符时，有的条款将“宣传视为要约邀请”规避责任。例如，“买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。”销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料，都会对消费者的购买决策产生影响。当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行则构成违约。

有的条款滥用不可抗力适用范围，为延期交房免责。例如，“因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，应属违约，需要承担违约责任。

消费者通过中介机构租房，有的条款限制消费者在租赁期满后与房屋所有人直接交易。例如，“自租赁期满合同终止后三个月内，甲方(承租人)不得与该房屋的产权所有人自行成交，否则应向乙方(中介机构)交付月租金的200%作为赔偿。”实际上，租赁期满合同终止后，消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同，中介机构无权限制，更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。

在装修过程中，因施工造成质量问题后，往往需要拆除部分或全部原装修材料重新施工。有的条款将材料费转嫁给消费者，例如，“装修施工期间属于甲方(消费者)购买材料由乙方(装修公司)施工的项目，如有因乙方施工造成质量问题，乙方负责保修期间的人工费用，材料由甲方负责。”这减轻了经营者应承担的责任，属于不公平格式条款。

有的条款将预付款视为定金或违约金，经营者单方规定消费者解除合同时，不退已支付预付款或将所交货款作为违约金赔偿给经营者。实际上，预付款不是法律概念上的定金，加重了消费者的责任，属于不公平格式条款。

物业管理区域包括小区内的公用设施和场地，绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，应在物业管理服务费中列支，有的物业却在合同条款中让业主额外分摊。还有的物业公司收取业主的车位费、管理费，却在合同条款中规避承担民事责任。实际上，物业服务企业应当按照合同约定提供相应的服务，未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

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